关于出售公有住房的暂行办法（94方案）

关于出售公有住房的暂行办法（94方案）

  关于出售公有住房的暂行办法（94方案）

            １９９４年５月１８日上海市人民政府发布

            为了进一步深化住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，按照国务院关于加快城镇住房制度改革的规定，制定本办法。

             　　第一条　出售公有住房，应贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。

            第二条　凡独用成套的公有住房，均可向承租的居民户和符合分配住房条件的职工出售。但列入旧城改造规划、产权归属未定和具有历史保护价值的房屋以及市政府认为不宜出售的房屋除外。

            　　向符合分配住房条件的职工出售新分配公有住房的数量，一般应不低于每年分配住房总量的３０％。

            第三条　公有住房出售价格，根据本市职工家庭经济收入情况分别确定。其中，向高收入职工家庭出售的公有住房实行市场价；向中、低收入职工家庭出售的公有住房实行成本价。

            购买成本价公有住房的对象，应为具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房条件的职工。

            第四条　出售公有住房的成本价，由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安装工程费、住宅小区基础设施建设费、投资利息、税金和管理费等各项因素构成。

            　　一九九四年公有住房的出售成本价为每平方米建面积９０２元。出售时再乘以地段、朝向、层次等增减系数和成新折扣率。

            住房的成新折扣率每年为２％。

             　　第五条　对出售的公有住房（含新分配的公有住房、已租住的

            公有住房、套配房）的成本价和实际售价，根据物价指数的情况变化，每年由市住房制度改革办公室进行调整并确定最低限价。

             　　第六条　对购买成本价公有住房者给予以下优惠：

            　　（一）按规定享受工龄等优惠。

            　　（二）按规定享受住房补贴。

            　　（三）免缴房产税、契税，并缓征地租。

            　　（四）购买新建公有住房的，免缴固定资产投资方向调节税。

             　　第七条　购买成本价公有住房，每个家庭吸能享受一次。购房的建面积按国家和市政府规定的标准执行，超过标准部分按市场价出售。

            　　第八条　购买公有住房者以现金一次付清全部房款的，可根据现行的政策性贷款利率与银行存款利率差给予适当的付款折扣。申请分期付款的，首期付款应不低于实际售价的３０％。

             　　第九条　公有住房的出售人免缴营业税、预算调节基金和能源交通基金。

            　　第十条　按成本价购买的公有住房，购房者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未住满五年的，该房屋不得出售、出租和转让；在此期间，购房者需要转让该住房的，可退还给原出售人，其购房款按退房当年确定出售公有住房的成本价重新计算后，由出售人退还购房人。购房款已付清并购房后已住满五年的，其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归己，但须按规定补交土地出让金和有关税费，该住户今后的住房由自己从房产市场上获得。

             　　第十一条　购买公有住房按下列程序进行：

            　　（一）在确定出售的范围内，由公有住房出售人或房屋所在地的房管部门向住户宣传购房办法，在住户同意购房后，即可办理购房手续。

            　　（二）购房人与房屋所有人签订房屋买卖合同并付清购房款后，由市房产登记发证办公室发给房屋所有权证。

             　　第十二条　公有住房出售后的维修和管理责任按下列规定履行：

            　　（一）室内维修由购房人自理。

            　　（二）住房的共用部位和电梯等共用设备以及公共设施的维修，由全幢房屋所有人共同承担。

            　　（三）住房的共用部位、共用设备以及公共设施，凡属人为损坏的，由损坏人修复或赔偿。

            　　（四）住房建以外的道路、上下水管道、窨井、化粪池、路灯、绿化等公共设施的管理、维修、养护办法，暂按现行管理体制继续执行。

            　　（五）高层住宅的水泵和电梯运行费，由全幢房屋所有人按建面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，暂由购房人和出售人按一定比例共同承担。随着住房制度改革的深化和职工收入的提高，将逐步提高购房人承担的比例，直至全部自理。

             　　第十三条　出售公有住房应按下列规定筹集维修基金：

            　　（一）多层住宅的购房人在购房时，首期按成本价的１．５％缴付房层维修基金；出售人一次性从售房款中，按成本价的６％缴付房层维修基金。

            　　（二）高层住宅的购房人在购房时，首期按成本价的１．５％缴付房层维修基金；出售人一次性从售房款中，按成本价的１２％缴付房层维修基金。

            　　（三）高层住宅的水泵和电梯等共用设备的大修和更新费用，原则上由全幢房屋所有人按建面积合理分摊。在公有住房出售的起步阶段，由出售人从售房款中一次性提取一定比例的费用，用于电梯、水泵等共用设备的大修和更新。

            　　上述维修基金由房屋自管组织负责专户存储（按居民个人储蓄利率计息）、专项使用。以后再需筹集维修基金时，均由房屋所有人分摊。

             　　第十四条　地区政府应帮助购房人成立房屋自管组织，自行管理物业，或者由自管组织委托物业管理部门管理。

            　　第十五条　市房产管理局直接管理的公有住房出售后，售房款由房管部门负责核收并解交市公积金管理中心，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。

            　　系统单位自管的公有住房出售后，售房款由原产权单位负责核收，专项用于住房建设、旧房更新改造和管理维修。

             　　第十六条　本办法由市房产管理局和市住房制度改革办公室组织实施并负责解释。

             　　第十七条　本办法自发布之日施行。

            上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答

三、同住人需要符合哪些条件？
答：与《上海市房屋租赁条例》相关条款规定所指的同住人概念不同，本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。
四、在公房内居住的未成年人问题如何解决？
答：对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。
当事人对该未成年人入住的相关问题另有约定的，依约定处理。
五、除前述条款列举的以外，还有哪些人员可被视为同住人？
答：（一）有权对公有居住房屋拆迁货币补偿款主张权利的，一般是指被诉公有居住房屋的承租人和本解答第三条所指的同住人。有下列情形之一的人，也视为同住人：
1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；
2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；
3、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；
4、房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。
（二）有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：
1、将本来享有的他处公有住房权利（本解答第二条所列的住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；
2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。